Yazılı Tahliye Taahhüdü ile Tahliye SüreciThe Eviction Process With A Written Eviction Agreement

Yazılı tahliye taahhüdü; kiracının, kiralanan taşınmazı teslim aldıktan sonra belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak kiraya verene beyan ettiği, kira sözleşmesini tek taraflı feshetme imkanı tanıyan özel bir hukuki kurumdur.

Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinden bağımsız tek taraflı bir irade beyanı olup kiraya verene doğrudan icra takibi başlatma veya dava açma hakkı verir.

TAAHHÜDÜN GEÇERLİLİK ŞARTLARI

Yazılı tahliye taahhüdünün hukuki sonuç doğurabilmesi için kanun ve Yargıtay içtihatları doğrultusunda şu şartları eksiksiz taşıması gerekir:

1. Yazılı Şekil Şartı (TBK m. 352/1): Taahhüt mutlaka yazılı olmalıdır; sözlü taahhütler hukuken geçersizdir. Taahhütün adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir (noter onaylı olma zorunluluğu yoktur). Ancak noter kanalıyla yapılması, imza itirazlarının önüne geçtiği için uygulamada ispat kolaylığı sağlar.
2. Teslimden Sonra Düzenlenmiş Olma (Zorunlu Unsur): Taahhütname, kiralanan taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonraki bir tarihte imzalanmış olmalıdır. Kira sözleşmesi ile aynı tarihli veya sözleşme yapılmadan önce verilen taahhütler, kiracının özgür iradesinin baskı altında olduğu kabul edildiğinden Yargıtay tarafından kesin olarak geçersiz sayılır.
3. Belirli Bir Tahliye Tarihi İçermesi: Taahhüt metninde taşınmazın boşaltılacağı gün, ay ve yıl net olarak belirtilmelidir. "İleride çıkılacaktır" veya "İhtiyaç halinde boşaltılacaktır" gibi muğlak ifadeler taahhüdü geçersiz kılar.
4. Yetkili Kişilerce İmzalanması: Taahhütnamenin tüm kiracılar tarafından imzalanması zorunludur. Aksi halde eksik imzalı taahhüt geçersiz olur. Taşınmaz aile konutu ise, sözleşmede taraf olmasa dahi diğer eşin de açık rızasının/imzasının alınması hukuki güvenliği sağlar.

BAŞVURU SÜRESİ VE HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE

• 1 Aylık Hak Düşürücü Süre: Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde icra takibi başlatmalı veya tahliye davası açmalıdır.
• Sürenin Kaçırılması: 1 aylık süre geçirilirse, ilgili tahliye taahhüdüne dayanarak o dönem için tahliye istenemez.
• Süre Uzatımı (Dava Hakkının Saklı Tutulması): Kiraya veren, 1 aylık süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak (ihtarname çekerek) dava açacağını bildirirse, dava açma süresi o kira yılı sonuna kadar uzar (TBK m. 353).

SONUÇ

1. Tahliye taahhütnamelerinin kira sözleşmesinin imzaladığı tarihten sonraki bir tarihte (örneğin ev teslim edildikten 2-3 hafta sonra) düzenlenmesine özen gösterilmelidir.
2. İspat kolaylığı sağlaması ve yargılama sürecini hızlandırması açısından taahhütnamenin Noter aracılığıyla yapılması tavsiye edilir.
3. Tahliye tarihi geldiğinde 1 aylık hak düşürücü süre kaçırılmadan icra takibi başlatılmalı veya arabuluculuk/dava süreci yürütülmelidir.

A written eviction undertaking is a special legal mechanism whereby the tenant declares in writing to the landlord that they will vacate the leased property on a specific date after taking possession of it, thereby granting the landlord the right to unilaterally terminate the lease agreement.

The eviction undertaking is a unilateral declaration of intent independent of the lease agreement and grants the landlord the right to directly initiate enforcement proceedings or file a lawsuit.

CONDITIONS FOR THE VALIDITY OF THE UNDERTAKING

For a written eviction undertaking to produce legal effects, it must fully meet the following conditions in accordance with the law and Supreme Court precedents:

1. Written Form Requirement (Turkish Civil Code, Art. 352/1):

o The undertaking must be in writing; oral undertakings are legally invalid. o A simple written form is sufficient (notarization is not required). However, execution through a notary public facilitates proof in practice, as it precludes objections regarding the signature.

2. Dated After Delivery (Mandatory Element):

o The commitment letter must be signed on a date after the leased property has been delivered to the tenant. o Commitments dated the same day as the lease agreement or made before the agreement is executed are definitively deemed invalid by the Court of Cassation, as it is presumed that the tenant’s free will was under duress.

3. Inclusion of a Specific Vacancy Date:

o The text of the commitment must clearly specify the day, month, and year by which the property is to be vacated. Vague expressions such as “will be vacated at a later date” or “will be vacated as needed” render the commitment invalid.

4. Signature by Authorized Persons:

o If There Are Multiple Tenants: The written commitment must be signed by all tenants. Otherwise, the commitment with missing signatures is invalid. o Family Residence Status: If the property is a family residence, obtaining the explicit consent/signature of the other spouse—even if they are not a party to the contract—ensures legal certainty.

APPLICATION PERIOD AND STATUTE OF LIMITATIONS

o 1-Month Statute of Limitations: The landlord must initiate enforcement proceedings or file an eviction lawsuit no later than 1 month from the agreed-upon eviction date. Failure to Meet the Deadline: If the 1-month period is missed, eviction cannot be sought for that period based on the relevant eviction commitment.

o Extension of the Period (Reservation of the Right to Sue): If the landlord notifies the tenant in writing (by issuing a formal notice) within the 1-month period that they intend to file a lawsuit, the deadline for filing the lawsuit is extended until the end of that rental year (Turkish Civil Code, Art. 353).

CONCLUSION

Care should be taken to ensure that eviction commitment letters are drawn up at a date subsequent to the date the lease agreement was signed (for example, 2–3 weeks after the property is handed over).

To facilitate proof and expedite the litigation process, it is recommended that the eviction undertaking be executed through a notary public.

When the eviction date arrives, enforcement proceedings should be initiated or the mediation/litigation process should be pursued without missing the one-month statute of limitations.